一、2010年上半年房贷市场行情概述
　　2010年上半年全国商品房销售面积３４１０９万平方米，与０８年同期相比同比增长３１.７%。其中商品住宅销售面积增长３３.４%，销售额增长为５７.１%（国家统计局数据统计）。以京、沪2010、穗、深为代表的成交一线城市总体表现为量价齐升。

　　可以说房产市场的整体复苏在很大程度上得益于上半年宽松的货币政策和购房优惠政策。2010年上半年的房贷市场极为活跃：

　　各地公积金管理中心纷纷对原有的贷款政策进行调整，以期提高公积金贷款的使用率，使公积金贷款政策更加贴近于房贷市场发展的需要；同时响应政策号召拉动内需，帮助房地产市场走出"寒冬"。

　　作为主营业务的房贷，各银行之间为了争夺更大市场份额而导致的竞争始终非常激烈。在上半年具体手段体现在两方面：

1.各地银行为二套房甚至三套房贷款"松绑"现象时有发生
　　虽然，监管层对于房贷执行标准有明确的规定，但是上半年各地区屡有银行在二套房贷款政策执行方面突破监管规定，私下放宽对二套房贷的审核执行标准，并频频被媒体曝光。对此银行监督管理机构不断三令五申予以明确制止，以强调严格执行贷款政策控制放贷风险。

2.贷款品种和还款方式不断推陈出新
　　随着房贷金融市场的发展，传统的政策性优惠对借款人的吸引力不强。因此，有些银行机构将工作的重心放到贷款品种和还款方式的研发和推广上，并逐步成为银行房贷市场份额竞争的又一新途径。上半年房贷金融市场新增了三款贷款产品，为购房者在贷款方式和还款方式的选择上提供了多样性。

（一）地区性公积金贷款政策屡有调整，努力提高公积金贷 款使用率成共识
1.珠三角地区八城市公积金实行互存互贷
　　３月２４日惠州市住房公积金管理中心主任兰德华透露，为加快珠三角一体化的进程，珠三角八市的公积金管理部门磋商实行公积金互存互贷（没有设立公积金的深圳除外），使得在广州缴存公积金，在惠州申请公积金贷款成为可能。珠三角地区八城市公积金互存互贷具体实施日期为０９年５月１日。

2.北京：买政策性住房首付可用公积金
　　３月２４日起，购买经济适用房、限价房等北京政策性住房的购房人，可凭购房合同和开发商账号提取住房公积金作购房首付款。

3.天津公积金缴存比例最高调为１５%

4.汕头：父母子女可互提公积金买房
　　2010年5月15日，汕头发布了新的公积金贷款政策。其中父母与子女可以互相提取对方的住房公积金买房的政策规定较为引人注目。除此之外的调整包括：1）提高了公积金贷款的最高额上限和贷款年限上限。一手房的个人住房公积金贷款最高额度从人民币２０万元提高到３０万元，最高贷款年限从２０年提高到３０年，房的个人住房公积金贷款最高额度从人民币１２万元提高到２０万元，最高贷款年限从１０年提高到１５年；2）增加了公积金贷款受托银行，目前可以办理公积金贷款的银行有：建行、工行、中行、农行、交行；三是父母与子女可以互相提取对方的住房公积金买房。

5.杭州市住房公积金管理中心推出房贷新政
　　５月２１日杭州市住房公积金管理中心通过了《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，对原有公积金贷款政策进行了调整。调整内容如下：

	缴存时间规定	贷款最高额度	贴息规定	未还清贷款是否可以重复申请
原贷款政策	必须缴存12个月	个人为30万元、家庭为60万元	无贴息	不可以
现行贷款政策	缴存6个月	个人为50万元、家庭为80万元	借款人如果在2011年之前使用公积金贷款可享受30%的贴息	使用额度为最高额度与已经使用额度的差额

　　其中，借款人如果在２０１１年之前使用公积金贷款可享受３０%的贴息，以及未还清贷款只要使用额度低于最高额度就可以重复申请未使用差额部分公积金贷款的规定对原有的公积金管理政策形成了突破而较为引人关注。

6.上海公积金缴存上限上调１６８元
　　６月１０日上海市住房公积金管理中心发布了2010年度（2010年７月１日至２０１０年６月３０日）住房公积金缴存基数、比例和月缴存额上下限等有关事项的通知，将本年度公积金月缴存额上限定为１３８２元，城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者的住房公积金月缴存额上限为２３７０元。同时，住房公积金月缴存额下限确定为１３４元。

　　【银率】网综合点评：公积金贷款与商业贷款相比最大的优势在于贷款利率相对较低，。作为一种低利率可节省贷款利息的贷款方式，本应该受到借款人的青睐，但是公积金贷款在房产市场发展的今天，所占的市场份额却越变越少。【银率】网认为主要原因在于：

1） 随着房产市场和房价的不断上涨，贷款手续比较繁琐；

2） 可提供贷款金额由于受缴存比列的限制与借款人实际需求资金差额较大，虽有低利率的诱惑，但是借款人只有选择放弃。

　　旧的公积金贷款政策已不再适应市场需要，因此，各地公积金管理机构也在尝试性的调整公积金贷款政策，除常规的逐步将原有的公积金缴存比例和缴存金额上调，提高贷款资金使用上限等措施外；不少地区的公积金管理中心还推出了各种新政策以适应新形式下的市场需求。如：银川、汕头两地推出的父母子女可以互提公积金买房的政策，在贷款资金的使用上突出了多样性；而珠三角地区实现的跨地区互存互贷政策，打破了原有公积金贷款使用区域的限制。

（二）银监会三令五申严守二套房贷款政策
1.上海银监局：未发现二套房松动现象
　　３月份，众多媒体纷纷曝光，上海很多银行的第二套房贷审核已经松动，对此，３月３０日，上海银监局表示，该局进行了专项调查，但并未发现有松动现象，上海各中资商业银行在实际业务开展中均严格遵守第二套房贷款相关政策。

2.浙江银监局：严禁为二套房贷款松绑
　　３月份，浙江银监局向杭州各家商业银行下发了一份紧急通知，要求各银行严格执行第二套 (含) 以上住房贷款管理规定，不准擅自松绑二套房贷。

3.北京银监局：二套房贷执行央行标准
　　针对目前银行私下放松二套房贷款的情况，北京银监局４月份重申：各商业银行要严格执行四成首付比例。无论首套房贷款是否结清，若不是购买改善型普通自住房，一律视同为二套房。

4.银监会：严格实施二套房贷款政策
　　中国银监会主席刘明康在《亚洲银行家》杂志第十届峰会上的讲话表示，对于极易形成金融风险的房地产市场，银监会坚持严格控制开发商贷款成数，严格实施二套房和多套房房贷政策，以有效防范风险的聚集和扩散。

　　【银率】网综合点评：【银率】网在数据采集的过程中发现，部分银行机构在二套房贷款政策的具体实施过程中，确存在放宽二套房贷款政策执行标准的现象：二套房的购房者不但可以享受贷款成数的优惠，在贷款利率方面也可以享受到七折或是八折优惠。对于银监会三令五申的二套房贷款政策，为何某些银行还要频繁触碰底线呢？【银率】网认为：激烈的房贷市场竞争，为了抢占更多的市场份额，争夺房贷优质客户，在银行现有业务类型仍然不够丰富的现实下通过房贷获取更多的收益等，是部分银行期望通过打擦边球跨越政策底线的主要原因。据国家统计局数据显示：上半年人民币各项贷款增加７.３７万亿元，同比多增４.９２万亿元。居民户贷款增加１０６０７亿元，同比多增５９９０亿元，其中，短期贷款增加４６５２亿元；中长期贷款增加５９５５亿元。面对增长过快的贷款数据，近期有关房产泡沫的话题再次成为人们议论的焦点。

（三）上半年房贷新品综述
　　上半年银行机构推出的房贷新品有：渤海银行的"气球贷"、深圳发展银行的"点按揭"以及渣打银行的"活利贷"业务。以上三种房贷产品设计的着重点均为：贷款利息的节省。

1. 渤海银行——"气球贷"
　　虽然"渤海银行"沿用了"气球贷"的产品名称，但和原来业界普遍知道的深圳发展银行的"气球贷"产品并不是完全相同的产品，渤海银行的这款产品具有更大的灵活性和适用范围，其主要特点表现为：（1）还款期限的延长，还款期限最长可达１５年；（2）突破房屋用途的局限性。该产品可用于住宅或商业用房。

	渤海银行	深圳发展银行
还款期	最长可达15年	贷款期限3年、5年或10年
房屋用途的规定	该产品支持商用房贷款，突破了只能用于住房贷款的限制	该产品只能用于住房贷款

2.渣打银行--“活利贷”
　　渣打银行推出的“活利贷”房贷产品采取的是将借款人手中闲散的资金存入银行冲抵部分贷款本金，从而减少部分贷款本金的使用周期，以达到贷款利息的节省。此房贷产品与之前建设银行的“存贷通”和深圳发展银行的“存抵贷”相似。

3.深圳发展银行--“点按揭”
　　“点按揭”贷款产品的面世，对于传统节息型房贷产品市场来说在节息方式上是一种全新的尝试：节息方式由存款方式向购买点位的方式转换。其主要特点表现为：（1）贷款利率的灵活性，借款人可以通过购买点的方式，实现贷款利率的更多优惠；（2）贷款人群的适用范围更加广泛。适用人群为：贷款期限为中长期的首套住房按揭贷款、二套房按揭贷款、商用房按揭贷款、抵押贷款的需求者。但是，由于此贷款在贷款利率执行方面违反了央行对于贷款优惠利率的统一规定，在房贷产品市场上存在着比较大的争议，所以目前“点按揭”贷款业务处于停办调整时期。

　　与传统节息型贷款产品（渣打银行“活利贷”）的对比（见表），此次“点按揭”贷款产品的面世，对于传统节息型房贷产品市场来说在节息方式上是一种全新的尝试：节息方式由存款方式向购买点位的转换。另外，“点按揭”房贷产品在贷款利率的灵活性和贷款人群的适用范围上更加适合不同购房者的选择。

	“活利贷”	“点按揭”
节息方式	借款人手中闲散的资金存入银行冲抵部分贷款本金，从而减少部分贷款本金的使用周期，已达到贷款利息的节省	借款人通过购买点位降低贷款执行利率，从而达到贷款利息的节省
执行利率	对于首套住房的借款人贷款优惠利率为7.5折	贷款利率比较灵活
适用人群	借款人手中缺乏集中资金办理提前还款的人群	贷款期限为中长期的首套住房按揭贷款、二套房按揭贷款、商用房按揭贷款、抵押贷款。

二、２００９年上半年京、沪、穗、深四地房产市场运行情况
（一）北京：存量房领跑房产成交市场
　　北京地区上半年共推出住宅用地３０４万平方米，与０８年同比减少２６%，共成交住宅用地２２５万平方米，同比减少４１%。６月住宅用地地价为３０２９元/平方米，环比上涨５９%。所推地块优越的地理位置是地价上涨的主要原因。０９年上半年，北京商品住宅市场需求活跃，交易量大幅反弹。据北京市房地产交易网公布的网上签约数据统计，北京地区１-６月份（图１）商品住宅（期房、现房、保障性住房）共成交９２９２４套，同比０８年上涨１２９.６１%。１-４月北京商品住宅交易呈现持续上涨态势，带动成交量走高的主要原因为：（1）房地产市场积蓄已久的刚性需求得到充分的释放；（2）购房新政和金融政策的持续发力，对房产的成交量起到了推动的作用；（3）２月过后开发商频推的购房优惠活动。

　　５月，北京商品房住宅成交量出现小幅回落，主要是受房价上涨、开发商捂盘以及可供优质房源数量减少等多种因素的影响。进入６月，在两限房批量入市的带动下，商品住宅交易量止跌回涨，为北京上半年商品住宅市场画上了圆满的句号。

 

　　在购房政策和金融政策的推动下，存量房住宅市场成交率先复苏，截止到６月底（图２）存量房住宅成交量一直领先与新建商品住宅成交量，成为房产市场的绝对主角。０９年上半年，存量房住宅成交总面积为８４８.２９万平方米。总成交套数为１０１１３３套，与０８同期相比上涨６４０.４７%。

 

（二）上海：库存压力得到缓解，量价齐升
　　上海地区上半年推出住宅用地１４４万平方米，同比减少５１%，成交土地面积１５８万平方米，同比减少３６%。６月上海住宅用地平均价格为１８２６元/平方米，环比下降７%。截止６月底上海住宅可售面积连续第６个月走跌，且近两个月来环比跌幅都超过１０%，与０８年同期相比，同比下跌约７%，库存压力得到有效缓和。上海市商品住宅１-６月总成交面积为１２０７万平米，同比去年增加约３７.２６%。上半年商品住宅成交套数为１０９５１７套（图３）。房产成交量的上升，带动了房价的上涨，上半年商品住宅的最高成交均价为１５５２５元/平方米。

（三）广州：房产市场整体保持平稳
　　上半年，广州推出住宅用地２１万平方米，同比增加近１１５%，成交土地面积５.８５万平方米，环比减少７１%。商品住宅成交面积达６２３.２４万平方米，销售总套数为５９４２６套（图４）。其中１-５月房产成交量保持逐月递增的势头。６月份房产市场受房源供应量减少、房价上涨的影响，房产成交量出现回落，但整体市场表现平稳，未出现大起大落的现象。房产成交均价一直保持在８０００元/平方米。房产成交热点区域为：增城、花都、天河、白云、番禺、海珠。

（四）深圳：房产成交量上涨带动成交均价走出低谷
　　深圳上半年共推出住宅用地２５.４万平方米，同比减少８２%，成交土地２５.８万平方米，同比减少７８%。在购房政策、金融政策以及开发商优惠政策的推动下，刚性需求的释放带动了深圳房地产市场的复苏，与０８年同期相比总体表现为：量价齐升。据深圳市国土资源和房地产管理局公布的数据统计，截止到６月末（图５），深圳地区商品住宅销售面积为３７５.０５３万平方米，同比增加１４３.１５%。商品住宅成交套数总套数为４１６６５套。上半年各月份商品住宅（图６）分别成交为：５２.２３万平方米、３６.４９万平方米、６９.４８万平方米、４８.７９万平方米、７５、９４万平方米、６１.６７万平方米，较去年同期分别增加９６、８７%、４６６.４１%、２６６.２６%、１３７.４７%、９７.３５%、１０２.４７%。２００９年１-６月（图７），各月均价分别为每平方米１１４５９元、１０７７０元、１０９７１元、１２２０３元、１２５５０元、１４８６９元，与０８年同期相比、涨幅分别为-２４%、-３４%、-１９%、２%、１４%、１７.２５%。

五、２００９年下半年房贷市场预测
（一）房价仍将稳步上升，个别城市可能会增长较快
　　上半年随着房产市场销售量的增加，以及房产市场现有房源库存的减少，在一定程度上增加了开发投资企业的信心，预计下半年房产开发将会稳步增长。由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值预期等因素的影响，预计下半年房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。

（二）房价过快增长会给市场带来不稳定的影响。
　　随着房产市场的回暖，一些地区房价过快增长将会影响到刚性需求的进一步释放，同时也会对房产和金融市场的稳定产生不利的影响。

（三）下半年宏观经济走势仍不明朗，房贷政策存在不确定性
　　从目前的房贷市场来看，宽松的货币政策以及信贷对购房者的支持，已起到了预想的效果。面对量价齐升的房产市场，下半年市场能否继续保持上半年适度宽松的货币政策，以及信贷对购房者贷款资金需求的支持程度等问题，都存在着不确定性。